Deux ventes peuvent être également discrètes sans l'être au même endroit. La première n'a jamais paru sur un site d'annonces : en dehors des parties et de leurs conseillers, personne n'a su qu'elle se préparait. La seconde a été affichée, vendue, et son acte dort depuis dans un registre que n'importe qui peut consulter.
Au Québec, ce ne sont pas deux ventes différentes. C'est la même, à deux moments de sa vie — et les confondre est l'erreur la plus répandue sur le sujet.
Deux discrétions qu'on confond
La mise en marché et l'inscription au registre sont deux opérations distinctes, séparées par plusieurs semaines et régies par des logiques opposées.
La première est facultative et commerciale. Son absence est précisément ce qui définit une transaction hors marché : la propriété n'a pas été mise en vitrine, elle n'a pas de fiche publique, elle n'apparaît dans aucun compteur d'inscriptions.
La seconde ne relève pas du choix des parties. Un transfert de propriété d'immeuble s'inscrit au Registre foncier du Québec, et c'est de cette inscription que viennent les chiffres que le gouvernement publie chaque mois : 16 061 transferts de propriété en août 2026, dont 12 266 ventes, en baisse de 11,9 % sur un an.
Autrement dit : on peut vendre sans que le marché le sache. On ne peut pas vendre sans que le registre le porte.
Ce que le registre porte, et qui peut le consulter
Le Registre foncier du Québec en ligne est tenu par le ministère des Ressources naturelles et des Forêts. La consultation se fait par lot, et le ministère met à disposition une carte interactive « accessible gratuitement » qui permet de retrouver le numéro de lot d'une propriété à partir de son adresse. Le service comporte par ailleurs des requisitions en ligne dédiées aux notaires et aux avocats — une porte réservée à ces professions, à côté d'une porte qui ne l'est pas.
Ce que le registre porte, la ligne directrice de l'OACIQ sur le devoir de vérification le décrit mieux qu'un résumé, parce qu'elle l'écrit sous forme de liste de contrôle destinée aux courtiers : les actes restreignant le droit de propriété publiés après le titre d'acquisition du propriétaire, les hypothèques, les servitudes, les avis de prise en paiement, les avis de contamination, la description cadastrale et sa mise à jour. L'index aux immeubles, écrit la ligne directrice, « must be verified to ensure that no act restricting the right of ownership has been registered after the publication of the owner's title of acquisition ».
C'est une liste écrite pour une profession. Elle décrit aussi, exactement, ce qu'un registre public contient.
Ce que cela change pour une transaction sans intermédiaire
Environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans intermédiaire licencié au Québec — c'est l'estimation que porte notre baromètre hors-marché, obtenue en rapprochant les ventes du Registre foncier des ventes inscrites à Centris.
Le rapprochement fonctionne pour une raison institutionnelle et non méthodologique : un registre provincial unique, alimenté par la publication des actes, voit les transferts que la base des courtiers ne voit pas. C'est ce qui rend ce cinquième dénombrable.
Et c'est la même raison qui le rend vérifiable. La documentation qu'un acquéreur consulte pour connaître l'état d'un immeuble — les charges inscrites, les servitudes, la chaîne de titres — ne se trouve pas dans la fiche d'annonce. Elle se trouve au registre, et elle s'y trouve que la propriété ait été affichée ou non.
Une vente hors marché n'est donc pas une vente sans information. C'est une vente dont l'information n'est pas mise en avant, et qu'il faut aller chercher là où elle est déposée.
Ce que le mandat de courtage apporte, et que l'accès au registre ne remplace pas
Il faut dire l'autre moitié, parce qu'elle est au moins aussi importante.
L'accès à un registre et la vérification d'un registre sont deux choses différentes. Chez un courtier, la lecture du Registre foncier n'est pas une option offerte au client : c'est un devoir encadré par l'OACIQ, adossé à une formation, à une assurance responsabilité et à un mécanisme de surveillance. Quand la vérification est mal faite, il existe quelqu'un à qui le reprocher et un organisme devant qui le faire.
Une partie qui transige seule dispose du même registre et d'aucun de ces trois filets. Elle lit les mêmes actes, et elle porte seule le risque de mal les lire — c'est-à-dire de ne pas remarquer une servitude, de mal dater une inscription, ou de ne pas savoir qu'un type d'avis existe.
Le mandat de courtage apporte par ailleurs ce que le registre ne contient pas : la mise en vitrine, la comparabilité avec d'autres propriétés affichées, le délai de vente, et un cadre de transaction éprouvé. Le notaire, lui, reste requis pour l'acte lui-même dans les deux cas.
Ce texte ne conseille personne sur la voie à prendre. Il signale seulement que la question « ai-je accès à l'information ? » et la question « suis-je outillé pour la lire ? » ne reçoivent pas la même réponse, et qu'on les traite trop souvent comme une seule.
Août 2026 : deux comptes, et un seul voit le cinquième
Le mois d'août illustre l'écart de périmètre sans qu'on ait besoin de le calculer.
Le Registre foncier a publié le 15 septembre : 12 266 ventes, 16 061 transferts de propriété, 21 386 hypothèques, et 629 actes de difficulté financière, en hausse de 6,6 % sur un an.
L'APCIQ, elle, avait publié ses communiqués par région métropolitaine le 4 septembre. Pour la RMR de Montréal : 2 853 ventes, en baisse de 13 %, et 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18 %, avec des délais de vente de 42 jours pour l'unifamiliale, 62 pour la copropriété et 52 pour le plex. Le communiqué nomme lui-même sa source — « la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers » — et il a raison de le faire.
Ces deux séries ne se soustraient pas. Elles ne couvrent ni le même territoire, ni le même périmètre de propriétés, et les transferts ne sont pas tous des ventes de marché. Ce qu'on peut dire, en revanche, tient en une phrase : l'un des deux comptes inclut par construction les transactions qui n'ont jamais été affichées, et l'autre ne le peut pas.
Le compteur qui les voit est aussi celui que n'importe qui peut ouvrir. C'est la même page.
Dilimo ne chiffre le prix d'aucun immeuble en particulier, et ce texte n'en chiffre aucun. Les définitions employées ici sont détaillées au glossaire. Si vous préparez une transaction sans mise en marché publique, notre section vendeurs décrit comment un dossier circule.