L’immobilier hors marché au Québec : ce que disent les données

Ce que « hors marché » désigne, et ne désigne pas

Une vente hors marché est une transaction immobilière conclue sans que l’actif ait été diffusé publiquement — donc sans inscription au système Centris, sans affiche, sans annonce ouverte. L’expression anglaise off market désigne la même chose.

Le terme prête à confusion en français, et il vaut la peine de lever l’ambiguïté tout de suite. « Logement hors marché » désigne, dans le débat public québécois sur l’habitation, le logement social et communautaire — celui qui est soustrait au marché privé. Ce n’est pas le sujet de cette page.

Ici, hors marché ne veut pas dire hors du marché : l’actif se vend au prix du marché, à un acquéreur privé, avec un notaire. Ce qui change, c’est la diffusion — pas la nature de la transaction.

Trois notions à ne pas confondre

Un immeuble peut donc être hors marché et vendu avec un courtier. Les deux notions se recoupent souvent, mais elles ne se confondent pas.

L’état du marché en chiffres

Le hors marché ne se mesure pas directement. En revanche, le marché affiché se mesure très bien, et il donne le contexte dans lequel les ventes discrètes se produisent.

Deux lectures s’imposent. L’offre affichée se reconstitue nettement — quatorze pour cent d’inscriptions de plus qu’un an auparavant — pendant que les ventes reculent de cinq pour cent. Et malgré ce ralentissement, le prix médian des plex continue de progresser.

Ce contexte a une conséquence directe sur le hors marché : un propriétaire qui souhaite éviter la mise en marché publique n’y renonce pas faute d’acheteurs. La demande est là. Il y renonce pour d’autres raisons — nous y venons.

Ce qu’on ne peut pas mesurer

Cette section existe parce que la plupart des pages traitant du hors marché avancent un pourcentage sans en donner la provenance. Il faut donc être clair sur ce qui est établi et ce qui ne l’est pas.

La part des ventes conclues sans courtier — notion voisine mais distincte — peut en revanche s’estimer, par différence. En rapprochant le nombre total de ventes enregistrées au registre foncier des ventes conclues par l’entremise du système Centris, on obtient un ordre de grandeur : environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans courtier au Québec.

C’est une estimation, pas un relevé, et il faut la lire comme telle. D’autres sources sectorielles avancent des proportions plus élevées, jusqu’à un tiers. Les écarts tiennent à la méthode et au périmètre retenu — toutes ne portent pas sur les mêmes catégories d’actifs.

Retenez donc l’ordre de grandeur plutôt que la décimale, et méfiez-vous de toute page qui vous annonce un pourcentage sans en citer la méthode. Sur le hors marché à proprement parler, personne n’a de chiffre.

Pourquoi un immeuble ne paraît pas

Les raisons sont rarement financières. Dans le cas des immeubles à revenus, elles reviennent à quelques situations récurrentes.

Les occupants

C’est le motif le plus fréquent, et le plus sous-estimé. Une affiche devant un immeuble de douze logements apprend la vente à douze ménages simultanément. Les questions arrivent avant les réponses, les départs s’accélèrent, et le taux d’occupation — c’est- à-dire la valeur de l’actif — se dégrade pendant la mise en marché.

Le calendrier

Une vente liée à une succession, à une séparation ou à une restructuration d’entreprise se prépare sur des mois. Le propriétaire veut sonder le terrain sans s’engager, et une inscription publique retirée laisse une trace que les acquéreurs interprètent — souvent à son désavantage.

La concurrence commerciale

Pour un propriétaire qui détient plusieurs actifs, afficher publiquement une vente renseigne ses concurrents sur sa stratégie, sa trésorerie et parfois sa situation.

Le prix

Un actif affiché puis invendu se dévalue aux yeux du marché. Le nombre de jours d’inscription est visible, il est lu comme un signal, et il devient un argument de négociation contre le vendeur.

La nature de l’actif

Certains actifs n’ont qu’un très petit nombre d’acquéreurs plausibles — un immeuble à convertir, un terrain assorti d’un projet, un portefeuille de plusieurs bâtiments. Les afficher largement n’apporte rien : les personnes concernées se comptent sur les doigts.

Comment ces occasions circulent réellement

Il n’existe pas de place de marché du hors marché — c’est une contradiction dans les termes. Les occasions circulent donc par des canaux privés, et la façon dont elles circulent explique une bonne part des difficultés que rencontrent les deux côtés.

Les canaux dominants au Québec sont les groupes privés sur les réseaux sociaux, dont certains réunissent plusieurs milliers de membres, les clubs et associations où les occasions se transmettent de vive voix ou par messagerie après une rencontre, et les carnets d’adresses des professionnels du secteur, y compris des titulaires de permis qui présentent certains actifs à un cercle restreint sans les inscrire.

Ces canaux fonctionnent : ils sont rapides, gratuits, et déjà peuplés. Ils ont trois faiblesses structurelles.

• Aucun filtrage. Vous lisez tout pour trouver le peu qui vous concerne. Le rapport entre ce que vous parcourez et ce qui correspond à vos critères est très défavorable.
• Aucune confidentialité outillée. Une publication dans un groupe de plusieurs milliers de membres n’est pas confidentielle, quelle que soit la mention qui l’accompagne. Et rien n’empêche sa capture ni sa rediffusion.
• Aucune traçabilité. Une occasion publiée il y a huit mois y figure toujours. Savoir si l’actif est encore disponible suppose d’écrire et d’attendre.

Ces limites ne disqualifient pas ces canaux — elles expliquent simplement pourquoi une transaction hors marché prend souvent plus de temps qu’elle ne devrait, et pourquoi les deux parties finissent régulièrement par se demander à qui elles ont affaire.

Ce qui change d’une région à l’autre

Les dynamiques régionales diffèrent nettement, et une même stratégie ne se transpose pas d’un marché à l’autre. Au deuxième trimestre de 2026, l’activité recule dans la plupart des régions, mais pas au même rythme et pas pour les mêmes raisons.

Montréalenregistre 13 365 ventes, en baisse de sept pour cent sur un an, avec un inventaire en forte reconstitution — 20 894 propriétés inscrites en juin, dix-sept pour cent de plus qu’un an plus tôt. Les rendements y sont comprimés, et l’écart entre les loyers en place et le marché devient souvent le principal levier d’une opération.

Québecfait exception avec 2 872 ventes, en hausse de deux pour cent, et une progression de douze pour cent sur le seul mois de juin. L’offre y demeure structurellement rare : le nombre d’inscriptions en vigueur restait, au printemps, très en deçà de la moyenne des dix dernières années.

Sherbrooke recule de neuf pour cent, à 651 ventes. Dans les marchés de Trois-Rivières et de Saguenay, les prix des plex ont progressé de vingt-quatre à vingt-sept pour cent sur un an : ces marchés longtemps accessibles se resserrent rapidement, ce qui modifie le calcul de ceux qui s’y tournaient pour le rapport entre prix et loyers.

Ce que le cadre légal permet

C’est la partie que les pages sur le hors marché traitent le moins, et c’est pourtant celle qui détermine ce que vous pouvez faire.

Vendre son propre immeuble sans courtier est légal au Québec. La Loi sur le courtage immobilier encadre l’activité d’intermédiaire exercée pour autrui contre rémunération. Un propriétaire qui vend son actif n’agit pour personne d’autre : il est partie à sa propre transaction, et aucun permis n’est requis.

La ligne se situe ailleurs. Une personne qui met en relation un vendeur et un acheteur, pour le compte de l’un d’eux et contre une rémunération, accomplit une opération de courtage. Elle doit alors être titulaire du permis correspondant. Le vocabulaire employé n’y change rien : c’est la substance des actes qui est examinée, non l’intitulé du contrat.

Un notaire demeure par ailleurs nécessaire à la publication de tout transfert de propriété immobilière au Québec, que la transaction ait été affichée ou non.

Vendre hors marché

La difficulté d’une vente discrète n’est pas de trouver un acquéreur. Elle est de montrer suffisamment pour intéresser, sans en montrer trop.

Dévoiler l’adresse, c’est permettre l’identification de l’immeuble, donc des locataires, et parfois la sollicitation directe. Ne rien dévoiler, c’est n’obtenir aucune réponse sérieuse. La pratique consiste donc à échelonner : un premier niveau — type d’actif, secteur, fourchette de prix — accessible à tous, puis les renseignements sensibles après signature d’une entente de confidentialité, et les pièces du dossier sur accord explicite.

Trois points pratiques reviennent systématiquement :

• La trace écrite. Une vente discutée par messages dispersés dans plusieurs boîtes courriel se reconstitue mal, et le notaire vous demandera les pièces.
• La qualification de l’acquéreur. Une entente de confidentialité signée ne garantit pas la capacité financière. La preuve de financement se demande tôt.
• Le contrat de courtage. Si vous confiez la vente à un titulaire de permis, certains cas imposent l’usage des formulaires établis par l’organisme d’autoréglementation, et ils ne peuvent pas être remplacés par un contrat rédigé pour l’occasion.

Acheter hors marché

Le raisonnement s’inverse : l’enjeu n’est plus la discrétion, c’est l’accès et la vérification.

Le hors marché a une réputation d’aubaine qu’il faut nuancer. Un actif non affiché n’est pas nécessairement sous-évalué. Il est simplement soustrait à la concurrence ouverte — ce qui peut jouer dans les deux sens, y compris contre l’acquéreur qui n’a aucune comparaison à sa disposition.

Les vérifications ne changent pas parce que la mise en marché est discrète : baux et registre des loyers, états financiers réels plutôt que projetés, certificat de localisation, inspection, conformité du zonage, et la question spécifique aux immeubles à revenus — l’écart entre les loyers en place et le marché, qui détermine ce que vous pourrez faire dans les cinq ans.

Un point mérite attention : dans une transaction hors marché sans intermédiaire, personne ne défend structurellement vos intérêts. Le vendeur défend les siens. Cela ne rend pas l’opération plus risquée en soi, mais cela déplace la charge des vérifications entièrement sur vous et vos conseillers.

Questions fréquentes