Le dernier relevé national de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a été diffusé le 18 août 2026 et porte sur le mois de juillet. Il décrit un marché qui se range.
Les ventes progressent de 0,5 % d'un mois à l'autre et reculent de 5,3 % sur un an. Les nouvelles inscriptions baissent de 1,6 %. Le rapport ventes/nouvelles inscriptions s'établit à 51,3 %. L'inventaire tient à 4,7 mois — le plus bas de 2026. L'Indice des prix des propriétés MLS® recule de 3,3 % sur un an, tandis que le prix moyen s'établit à 674 819 $, en hausse de 0,2 %.
L'économiste en chef de l'ACI, Shaun Cathcart, résume la tendance : les marchés du pays reviennent largement à l'équilibre, et la plupart de ceux qui favorisaient les vendeurs se sont refroidis au fil de la dernière année. Les Prairies, le Québec, l'Atlantique, le Lower Mainland et le Golden Horseshoe sont cités parmi les marchés qui ont convergé. Le prochain relevé est attendu le 15 septembre.
C'est une lecture claire, méthodologiquement transparente, et c'est la meilleure qui existe à l'échelle du pays. Elle a une propriété qu'on mentionne souvent sans la tirer jusqu'au bout : chacun de ces indicateurs est calculé à partir des systèmes MLS®.
Ce que « équilibre » désigne, exactement
Les mois d'inventaire sont un rapport : le stock d'inscriptions actives divisé par les ventes du mois. Le rapport ventes/nouvelles inscriptions en est un autre, entre deux flux. Dans les deux cas, le numérateur et le dénominateur sortent de la même source — les inscriptions déposées sur un système MLS® et les ventes qui y sont consignées.
Ces mesures sont donc exactes sur ce qu'elles mesurent : l'état du marché intermédié et affiché. Elles ne disent rien, ni dans un sens ni dans l'autre, des propriétés qui changent de mains sans avoir jamais été inscrites. Ce n'est pas un défaut de l'instrument. C'est sa définition.
Février 2026 : les règles de l'instrument entrent dans le champ d'une enquête
Le 20 février 2026, le Bureau de la concurrence a annoncé avoir obtenu une ordonnance de la Cour fédérale exigeant que la chambre immobilière Greater Vancouver REALTORS® (GVR) — qui représente plus de 15 000 professionnels du Lower Mainland — produise des documents. L'enquête, jusque-là centrée sur l'ACI, porte sur les règles relatives aux commissions : la façon dont les courtiers sont rémunérés, qui les rémunère, et comment ces paiements doivent être divulgués sur les systèmes MLS®.
Le Bureau est explicite sur le statut du dossier, et il faut le citer tel quel :
« L'enquête se poursuit et aucune conclusion n'a été tirée quant à l'existence d'un acte répréhensible pour le moment. »
L'appel à renseignements publié par le Bureau en octobre 2024 précise ce qu'il cherche à établir. Outre les règles de commission, il examine la Politique de coopération de l'ACI sous trois angles : son effet sur les services d'inscription concurrents, son effet sur la concurrence entre courtiers, et le fait que l'exemption visant la commercialisation à l'intérieur d'un même cabinet puisse avantager les grandes bannières au détriment des plus petites.
L'ACI a défendu publiquement sa politique dès janvier 2024. Les inscriptions exclusives, rappelle-t-elle, restent une option pour les vendeurs qui ne veulent pas d'une large exposition publique ; le délai de trois jours ne se déclenche que sur une mise en marché « un-à-plusieurs » — dépliants, pancartes, marketing numérique. Une communication directe, d'un courtier à un autre, ne l'active pas.
Le point d'application que ces trois textes partagent
Le relevé de juillet, l'ordonnance de février et l'appel à renseignements ont un dénominateur commun. Le relevé mesure ce qui passe par le MLS. L'enquête examine les règles qui gouvernent ce qui passe par le MLS. Et les remèdes qu'un tel dossier peut produire, quels qu'ils soient, s'appliqueraient à des systèmes MLS® et à leurs participants.
Or, au Québec, environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans intermédiaire licencié — estimation Dilimo, établie en comparant les séries de ventes du Registre foncier diffusées par JLR aux ventes consignées par Centris et rapportées par l'APCIQ. Ce cinquième ne dépose aucune inscription, ne verse aucune commission divulguée au MLS, et n'apparaît dans aucun des indicateurs cités plus haut.
La conséquence est simple et rarement énoncée : quelle que soit l'issue de l'enquête, elle redessinera les règles applicables aux quatre cinquièmes et laissera le cinquième restant exactement où il est. Pendant ce temps, l'« équilibre » que décrit le relevé national reste l'équilibre d'un échantillon dont le taux de couverture n'est pas publié.
Ce que le service encadré apporte, et qu'il faut dire
Rien de ce qui précède ne diminue ce qu'apporte un courtier licencié. La discipline professionnelle, les formulaires obligatoires, la vérification des documents et la conduite d'une négociation sont des services réels. Le MLS demeure le seul mécanisme qui expose une propriété à l'ensemble d'un marché en une seule opération, et c'est précisément parce qu'il est central que ses règles méritent l'examen qu'elles reçoivent. Un vendeur qui veut la plus large exposition possible a une réponse claire, et elle est encadrée.
Le point n'est donc pas de choisir un chemin contre l'autre. Il est de savoir que le compteur national n'en compte qu'un — et de ne pas confondre l'état d'un marché avec l'état de sa partie mesurée.
Pour aller plus loin
- Baromètre hors-marché — la série et sa méthode
- Le hors-marché, en clair
- Vendeurs · Acquéreurs · Glossaire