Deux travaux nord-américains ont répondu à la même question — une propriété commercialisée en privé se vend-elle à un meilleur prix qu'une propriété mise au MLS ? — et ils ont répondu le contraire l'un de l'autre.
Ils sont sérieux tous les deux. Et ils ont, tous les deux, le même angle mort.
Deux études, deux réponses
Le premier travail est universitaire. Darren Hayunga, de l'école de commerce de l'Université de Géorgie, a analysé les ventes résidentielles de la région de Dallas-Fort Worth sur vingt ans, de 2002 à 2022 — environ 700 000 transactions, dont près de 1 % d'inscriptions dites « pocket ». La méthode est un appariement : chaque vente privée est comparée à des propriétés semblables sur une cinquantaine de variables — chambres et salles de bain, quartier délimité au kilomètre carré, matériaux, piscine, association de propriétaires. Les données proviennent du NTREIS et de la Texas Real Estate Commission.
Résultat rapporté en avril 2026 par deux publications du secteur : une prime d'environ 1,7 % en moyenne sur l'ensemble de la période. Mais la moyenne cache une rupture. Sur 2002-2020, la prime est de 3,3 %. Sur 2020-2022, après l'entrée en vigueur de la Clear Cooperation Policy, elle tombe à 0,9 % — un écart que l'étude elle-même qualifie de non significatif statistiquement. Le segment du luxe fait exception, autour de 8,2 %.
Le second travail vient d'un acteur du marché. Bright MLS, sous la direction de son économiste en chef Lisa Sturtevant, a examiné 100 000 propriétés vendues entre septembre 2024 et février 2025 sur son territoire du Mid-Atlantic, en ajustant pour la localisation et les caractéristiques. Conclusion publiée le 3 avril 2025 : le fait qu'une propriété ait été pré-commercialisée ou non « had no impact on the close price ». Les inscriptions privées se vendent en revanche plus lentement — délai médian de 37 jours contre 20 jours. Sur la même période, leur part est passée de 2 % à près de 8 % du marché.
Ce que chacune appelle « privé »
Voici où l'affaire se joue, et ce n'est pas dans les pourcentages.
L'étude de Dallas définit l'inscription « pocket » ainsi : « a home entered on the MLS with 0 days on the market ». Une propriété entrée au MLS avec zéro jour de marché. Elle y est donc entrée.
L'étude de Bright MLS porte sur des propriétés pré-commercialisées puis affichées — et la mesure du délai, 37 jours contre 20, n'existe que parce que ces propriétés ont fini par avoir un délai d'affichage à mesurer.
Un même mot, deux objets. L'un désigne une propriété dont le passage au MLS a été instantané ; l'autre, une propriété dont le passage au MLS a été retardé. C'est pourquoi les deux séries donnent des délais opposés : zéro jour d'un côté, trente-sept de l'autre. Elles ne se contredisent pas sur le même objet, elles décrivent deux populations différentes dans deux régions et deux époques différentes.
L'angle mort commun
Et les deux populations ont une chose en commun : elles sont tirées des registres du MLS.
Aucun des deux échantillons ne contient une seule transaction qui n'a jamais touché le MLS. Ce n'est pas un reproche méthodologique — c'est une conséquence mécanique de la source. On ne peut pas apparier ce qu'on ne voit pas, ni calculer un délai de vente pour une propriété qui n'a jamais été affichée. Ce délai n'est pas de zéro : il n'est pas défini.
La Clear Cooperation Policy de la NAR explique pourquoi. Son déclencheur est la mise en marché publique par un courtier inscripteur : « Within one (1) business day of marketing a property to the public, the listing broker must submit the listing to the MLS ». La mise en marché publique y est définie largement — pancarte, vitrine, site web de courtage, envoi courriel, réseaux de partage entre courtiers. Une transaction sans courtier inscripteur et sans mise en marché publique n'entre jamais dans le champ de la politique, donc jamais au MLS, donc jamais dans les deux échantillons.
La réponse honnête à la question de départ est donc : ces deux travaux ne permettent pas d'y répondre pour les ventes véritablement hors marché. Ils répondent, chacun à sa façon et pour son territoire, à une question plus étroite — celle du moment où une propriété entre au MLS.
Ce que le Québec compte à la place
Environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans intermédiaire licencié au Québec. C'est l'estimation que porte notre baromètre hors-marché, obtenue en rapprochant les ventes du Registre foncier des ventes inscrites à Centris. Ce cinquième serait, par construction, absent des deux échantillons américains.
Il est dénombrable ici pour une raison qui n'a rien à voir avec une méthode privée : tout transfert de propriété s'inscrit à un registre provincial unique, dont le gouvernement publie les comptes — pour août 2026, mis en ligne le 15 septembre, 12 266 ventes et 16 061 transferts de propriété. L'APCIQ, elle, publiait le 4 septembre ses chiffres par région métropolitaine à partir de « la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers » : 2 853 ventes pour la RMR de Montréal.
Les deux séries ne se soustraient pas — périmètres et territoires différents. Mais l'une voit les transactions jamais affichées et l'autre ne le peut pas. C'est la différence entre dénombrer et estimer, et elle tient à une particularité institutionnelle plutôt qu'à un mérite.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Il faut être net sur ce point, parce que c'est là que ce genre de texte dérape habituellement.
Une prime moyenne de 1,7 % mesurée par appariement sur une région métropolitaine américaine et vingt ans ne dit rien de ce qu'une transaction donnée produirait. Deux groupes appariés sur cinquante variables restent deux groupes de composition différente, et une moyenne n'est pas une prévision. L'étude n'a d'ailleurs pas encore été évaluée par les pairs — elle était en examen au Journal of Urban Economics au moment des reprises — et elle a été critiquée : Zillow la qualifie de cas isolé, « one region and based on a very small sample size », et Bright MLS juge la définition « zéro jour » trop étroite. La prime disparaît après 2020 dans les données de l'auteur lui-même.
Dilimo ne chiffre le prix d'aucun immeuble en particulier, et ce texte n'en chiffre aucun.
Ce que le cadre encadré apporte
Le résultat le plus solide de tout ce dossier n'est pas un prix, c'est un délai : 37 jours contre 20. La mise en marché publique fait circuler l'information vite, et c'est exactement le service qu'un mandat de courtage rend. La Clear Cooperation Policy existe pour que cette circulation soit la règle plutôt que l'exception, et elle prévoit une voie pour le vendeur qui n'en veut pas — l'« office exclusive » de la section 1.3, qui exige une attestation signée du vendeur refusant la diffusion. Une signature exigée, c'est une protection du consommateur, pas une formalité.
Au Québec, l'encadrement de la profession relève de l'OACIQ, et un vendeur qui confie un mandat obtient une vitrine, une comparabilité avec les propriétés affichées et un cadre de transaction éprouvé. Ce sont des apports réels, et aucun des deux travaux cités plus haut ne les remet en cause.
Ce qu'ils montrent, c'est autre chose : quand on veut mesurer ce qui se passe en dehors de la vitrine, il faut un instrument qui regarde ailleurs que dans la vitrine. Les définitions employées ici sont détaillées au glossaire, et notre section acquéreurs décrit ce qu'un dossier non affiché contient.