Le 23 juin 2026, l'avocat costaricien Ernesto J. Freer Blandino publiait dans le quotidien Delfino une analyse dont un seul constat suffit à situer le sujet : au Costa Rica, il n'existe aujourd'hui aucune norme commerciale fixant des exigences minimales de formation, d'expérience ou d'accréditation pour ceux qui exercent le courtage immobilier privé.
Pas de permis. Pas d'examen d'entrée. Pas d'organisme doté d'un pouvoir disciplinaire sur le métier.
Pour un lecteur québécois, l'énoncé est presque difficile à lire correctement, tant le cadre local va de soi. Il vaut pourtant le détour — non pour comparer deux marchés qui n'ont rien de comparable, mais parce que le Costa Rica montre en négatif ce que le mot « hors-marché » recouvre selon le pays où on le prononce.
Ce qui existe là-bas, et ce qui n'existe pas
Une seule obligation encadre la profession, et elle ne relève pas du droit immobilier. Les personnes qui exercent le courtage à titre professionnel doivent s'enregistrer auprès de la SUGEF — la Superintendencia General de Entidades Financieras — en vertu des articles 15 et 15 bis de la loi 8204. Freer Blandino précise la finalité de ce contrôle : il répond principalement à des objectifs de prévention du blanchiment de capitaux. Ce n'est pas un régime de compétence professionnelle, c'est un régime de traçabilité financière.
La Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR) offre bien de la formation, mais l'adhésion y est volontaire et la chambre ne détient aucun pouvoir disciplinaire. C'est ce que relevait déjà l'avocat Herman Duarte dans La República en août 2025, dans un texte plaidant pour un cadre obligatoire : formation technique minimale, permis, registre public des agents autorisés, code d'éthique contraignant, organisme disciplinaire.
Duarte décrit aussi les effets qu'il attribue à cette absence — des agents représentant simultanément l'acheteur et le vendeur, des commissions s'échelonnant de 1,5 % à 10 % (5 % étant l'usage) et payables uniquement à la clôture, et l'absence de mécanisme de reddition de comptes. Freer Blandino, lui, insiste sur les conséquences d'un conseil déficient pour l'acheteur étranger dans les zones en forte expansion : Tamarindo, Jacó, Manuel Antonio, Santa Teresa.
Ces deux textes sont des prises de position, et il faut les lire comme telles. Ils s'accordent toutefois sur le fait vérifiable : le métier n'est pas réglementé.
Ce que ce contraste éclaire
Dans un marché sans licence obligatoire ni système d'inscription commun contraignant, la question « cette vente est-elle hors-marché ? » perd l'essentiel de son sens. Il n'y a pas de marché officiel dont on sortirait. Tout se joue dans des réseaux privés, et le hors-marché n'y est pas un choix : c'est l'état par défaut.
Le Québec est l'exact inverse, et c'est ce qui rend son chiffre intéressant.
Ici, le cadre existe et il est strict — et pourtant, environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans intermédiaire licencié, selon l'estimation que Dilimo tient en comparant les séries de ventes du Registre foncier diffusées par JLR aux ventes consignées par Centris et rapportées par l'APCIQ.
C'est une différence de nature, pas de degré. Au Costa Rica, l'absence d'intermédiaire encadré s'explique par l'absence de cadre. Au Québec, ce cinquième se produit en présence d'un régime complet, d'un organisme d'encadrement et d'un système d'inscription mature. Ce n'est donc pas un défaut d'accès à l'intermédiation. C'est une décision, répétée des milliers de fois par année.
Ce que le cadre québécois couvre — et ce qu'il ne couvre pas
Il faut être précis ici, parce que c'est exactement le point où les raccourcis se paient.
L'OACIQ administre le Fonds d'indemnisation du courtage immobilier (FICI). Selon la documentation publiée par l'Organisme, le Fonds vise les consommateurs victimes de fraude, de manœuvres dolosives ou de détournement de fonds — l'exemple donné est celui d'un courtier qui aurait intentionnellement dissimulé un rapport d'inspection défavorable. L'indemnité maximale par réclamation y est décrite comme étant de 35 000 $ pour un acte commis à compter du 10 mai 2018, portée à 100 000 $. Une réclamation doit être déposée dans les deux ans suivant la connaissance du préjudice. Les titulaires de permis ne peuvent pas réclamer. Quarante-huit dossiers ont été traités en 2023.
Et le point décisif : le Fonds s'adresse aux consommateurs ayant transigé avec un courtier ou une agence autorisés. Une transaction conclue sans courtier licencié ne se situe pas dans ce périmètre.
C'est un fait, pas un argument. Il ne dit pas qu'un chemin vaut mieux que l'autre ; il dit que les deux ne portent pas les mêmes protections, et qu'un vendeur ou un acquéreur qui compare devrait comparer cela aussi. Pour sa situation propre, l'OACIQ est la source à consulter — ce texte n'a pas vocation à en tenir lieu.
Sans courtier n'est pas sans cadre
La confusion la plus fréquente consiste à traiter « hors-marché » comme un synonyme de « hors des règles ». Les deux n'ont rien à voir.
Au Québec, une vente conclue de gré à gré passe par un acte notarié et par une publication au Registre foncier, exactement comme une vente intermédiée. C'est d'ailleurs pour cette raison que ces ventes sont dénombrables, et que le baromètre existe : la trace juridique est la même, seule la trace commerciale manque. Ce qui distingue les deux chemins n'est donc pas le droit qui les encadre — c'est l'exposition au marché et l'accompagnement professionnel.
Le Costa Rica montre à quoi ressemble un marché où cette distinction n'a pas d'objet, faute de cadre pour la porter. Le Québec montre l'inverse : un cadre solide, et un cinquième du marché qui choisit de se passer de l'intermédiation sans sortir pour autant du circuit officiel de l'acte et du registre.
Les deux faits méritent d'être comptés. Un seul l'est aujourd'hui.
Pour aller plus loin
- Baromètre hors-marché — la série et sa méthode
- Le hors-marché, en clair
- Vendeurs · Acquéreurs · Glossaire