Depuis dix-huit mois, les deux plus grandes associations de courtiers d'Amérique du Nord réécrivent leurs règles sur les propriétés vendues sans exposition publique. Le débat est vif, documenté, et il porte entièrement sur ce que les courtiers se doivent les uns aux autres.
États-Unis : la Clear Cooperation Policy, et la soupape qu'on lui a ajoutée
La règle de base de la National Association of Realtors (NAR) n'a pas bougé. La Clear Cooperation Policy oblige un courtier à déposer une inscription au service inter-agences (MLS) dans un jour ouvrable suivant toute mise en marché publique de la propriété.
Le 25 mars 2025, la NAR a adopté une politique complémentaire, Multiple Listing Options for Sellers, qui crée une catégorie nouvelle : les delayed marketing exempt listings. Un vendeur peut demander que son inscription soit retirée temporairement des vitrines publiques — les flux IDX et la syndication vers les portails — pour une durée fixée par son MLS local. Pendant ce délai, l'inscription reste visible pour les autres participants du MLS. Le courtier doit obtenir un consentement écrit exposant le compromis accepté. Les MLS avaient jusqu'au 30 septembre 2025 pour mettre la politique en œuvre. La Clear Cooperation Policy, elle, a été maintenue telle quelle.
Le 10 juillet 2026, la NAR est revenue sur le sujet pour séparer deux choses qu'on confondait. Une office exclusive est une inscription déposée au MLS mais ni commercialisée publiquement ni partagée hors du cabinet inscripteur ; c'est autre chose qu'un statut de pré-commercialisation comme Coming Soon. Le courtier doit désormais exposer au vendeur les options offertes localement et obtenir une déclaration signée couvrant trois éléments : la nature de la relation professionnelle, la reconnaissance par le vendeur des bénéfices du MLS auxquels il renonce ou qu'il diffère, et sa confirmation qu'il ne souhaite pas de mise en marché publique. Et si une office exclusive finit par être commercialisée publiquement, la règle du jour ouvrable s'applique de nouveau.
Canada : trois jours, et une exemption écrite noir sur blanc
L'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a pris le même virage avant les Américains, et plus sèchement. Le devoir de coopération a été approuvé à son assemblée générale du 18 avril 2023 ; la Politique de coopération REALTOR® est entrée en vigueur le 3 janvier 2024.
Son cœur tient en une phrase : une inscription résidentielle ayant fait l'objet d'une mise en marché publique doit être déposée sur un système MLS® dans un délai fixé par la chambre, sans excéder trois jours. La « mise en marché publique » y est définie comme une communication « un-à-plusieurs » — feuillet, pancarte, publication en ligne.
L'ACI est explicite sur ce que sa politique ne fait pas. Dans ses propres mots : « exclusives remain as an option for sellers who do not want broad exposure ». Une propriété commercialisée uniquement de personne à personne, ou à l'intérieur d'un cabinet, n'est pas visée. Le motif avancé par la direction générale de l'association est le revers de la médaille : des pratiques de commercialisation restreinte peuvent servir à gonfler artificiellement l'intérêt et à conclure une vente avant que beaucoup de courtiers et leurs acheteurs aient eu la chance de déposer une offre.
Cette règle canadienne est elle-même sous examen. Le Bureau de la concurrence a lancé un appel à renseignements sur les règles de commission et la politique de coopération de l'ACI. Parmi les questions posées : le délai de trois jours nuit-il aux services d'inscription concurrents, et avantage-t-il les grandes agences ? L'appel demeure ouvert et n'a pas de date de clôture annoncée.
Ce que le débat mesure du côté des acheteurs
L'argument des associations n'est pas creux, et un relevé de terrain lui donne du poids. En avril 2026, la Consumer Federation of America et la National Urban League ont publié une enquête menée auprès de 223 conseillers en habitation répartis dans 37 États. Près de la moitié rapportent que leurs clients peinent — parfois, souvent ou toujours — à trouver une propriété en raison des inscriptions privées.
La même enquête relativise d'autres griefs : trouver un courtier n'est cité comme obstacle que par 7 % des conseillers, contre 88 % pour l'accumulation de la mise de fonds. L'accès dont ils parlent est donc bien un problème d'inventaire, pas d'accompagnement.
Le point aveugle, et c'est là que le Québec se distingue
Toutes ces règles ont une chose en commun : elles décrivent ce que des courtiers, membres d'une association professionnelle, se doivent entre eux. Une inscription différée reste une inscription. Une office exclusive est déposée au MLS. Le délai canadien de trois jours ne se met à courir qu'à partir du moment où un courtier commercialise publiquement.
Aucune d'elles ne porte sur une vente où aucun courtier n'intervient, à aucun moment.
Or, au Québec, environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans courtier. C'est l'estimation que porte notre baromètre hors-marché, construite en comparant les ventes inscrites au Registre foncier (via JLR) aux ventes conclues par l'entremise de Centris. Aucun organisme ne mesure directement ce segment.
Autrement dit : le débat nord-américain le plus nourri de la décennie sur les ventes discrètes se déroule à l'intérieur d'un périmètre qui laisse dehors, au Québec, de l'ordre d'un cinquième du marché résidentiel. Ce n'est pas un reproche adressé aux politiques en cause — elles font ce pour quoi elles ont été écrites, et le hors-marché qu'elles encadrent n'est pas celui-là. C'est une mise en garde sur ce qu'on croit avoir mesuré quand on a lu leurs chiffres.
Ce texte décrit des politiques d'associations professionnelles telles que leurs auteurs les publient. Il ne se prononce pas sur le cadre juridique applicable à une transaction et ne constitue pas un avis juridique.
La brique de 2025-2026 qui mérite d'être reprise
La NAR et l'ACI ont convergé vers la même architecture : coopération obligatoire dès qu'il y a mise en marché publique, exemption maintenue pour le vendeur qui refuse l'exposition large, et — c'est la nouveauté des dix-huit derniers mois — une obligation de documenter par écrit ce que ce vendeur accepte de perdre.
Cette dernière brique est la plus intéressante pour quiconque travaille hors-marché. Les deux associations ont conclu que la discrétion est un choix défendable à condition d'être informé et tracé : le vendeur signe qu'il sait de quelle exposition il se prive. Rien n'empêche un marché sans courtier de s'appliquer la même norme à lui-même. La confidentialité a un prix — une audience plus étroite, une recherche à organiser, un délai qui s'allonge — et un vendeur qui l'accepte devrait pouvoir le nommer avant de s'engager, pas après.
À surveiller
L'examen du Bureau de la concurrence sur la politique canadienne reste ouvert. Du côté américain, ce sont les MLS locaux qui fixent eux-mêmes la durée des inscriptions à mise en marché différée : c'est là, et non dans le texte de la NAR, que se jouera l'ampleur réelle de la soupape. Pour un acquéreur au Québec, la conséquence pratique est la même dans les deux pays : une part croissante de l'offre se joue avant l'affichage, et se trouve autrement que par la consultation d'un portail.