Le 4 septembre, l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a publié coup sur coup deux communiqués sur le mois d'août. Lus ensemble, ils décrivent deux marchés qui vont dans des directions opposées — et un même angle mort.
Montréal : le stock monte, les ventes reculent
Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, 2 853 transactions résidentielles ont été conclues en août 2026, soit un recul de 13 % sur un an. Au même moment, le nombre d'inscriptions actives a grimpé à 20 128, en hausse de 18 %. La progression touche les trois catégories : copropriétés +19 %, unifamiliales +17 %, plex +15 %.
Les délais de vente racontent la même histoire, de façon inégale. Une unifamiliale s'est vendue en 42 jours en moyenne, un jour de plus qu'un an plus tôt. Une copropriété a mis 62 jours, soit douze de plus. Le plex, lui, est allé plus vite : 52 jours, quatre de moins.
Les prix médians n'ont pas suivi le volume : ils progressent de 3 % pour l'unifamiliale, de 4 % pour la copropriété et de 2 % pour le plex sur un an. L'APCIQ observe que le rééquilibrage, d'abord concentré dans les secteurs centraux de l'île, gagne désormais les couronnes.
Une mesure indépendante pointe dans le même sens. L'Indice Tardif d'août 2026, publié le 1er septembre, place l'île de Montréal à 18,1 sur 100 — sous le seuil de 40 qui marque, dans cette échelle, l'avantage à l'acheteur. L'indice recule de 6,4 points en un mois, sa plus forte baisse mensuelle depuis sa création, sous l'effet de 248 inscriptions nouvelles de plus et de 139 ventes de moins.
Québec : la direction inverse, le même mois
À 250 kilomètres de là, août s'est écrit autrement. La RMR de Québec a enregistré 677 ventes, en hausse de 6 % sur un an — le deuxième meilleur mois d'août en vingt-cinq ans, après celui de 2021.
Le stock y monte pourtant plus vite qu'à Montréal : les inscriptions actives progressent de 27 %, et de 51 % pour la seule copropriété. Les prix médians divergent selon le type de propriété : l'unifamiliale recule de 2 % à l'échelle de la RMR, la copropriété gagne 8 % et le plex 10 %.
Le signal le plus net n'est pas dans les prix mais dans le comportement des acheteurs : 17 % des transactions d'août ont donné lieu à une surenchère, contre environ la moitié au printemps.
Ce que « inscriptions actives » désigne exactement
Ces deux relevés viennent de la même source, que l'APCIQ nomme elle-même : sa base de données provinciale Centris. Une inscription active y est une propriété sous contrat de courtage, saisie dans le système. C'est un décompte de mandats de courtage — pas un décompte de propriétés à vendre.
La distinction n'est pas théorique, et un second compteur permet de la situer. Le Registre foncier du Québec publie chaque mois, en données ouvertes, le nombre de ventes et de transferts de propriété. Pour juillet 2026, dernière période disponible : 17 045 ventes, en baisse de 7,9 % sur un an, et 21 845 transferts de propriété, en baisse de 6,0 %. Le gouvernement du Québec présente ce registre comme « la source officielle, complète et fiable de données sur le marché immobilier ».
Le registre enregistre un transfert de propriété qu'un courtier soit intervenu ou non. Centris n'enregistre que ce qui est passé par un contrat de courtage. Les deux compteurs ne portent pas sur la même population, et l'écart entre eux porte un nom.
Le fait que ces communiqués ne diront jamais
Environ une transaction résidentielle sur cinq se conclut sans courtier au Québec. C'est l'estimation que porte notre baromètre hors-marché, obtenue en comparant les ventes inscrites au Registre foncier (via JLR) aux ventes conclues par l'entremise de Centris. Aucun organisme ne mesure directement ce segment ; personne n'est chargé de le faire.
La conséquence est simple, et elle est passée inaperçue le 4 septembre. Quand les inscriptions actives montent de 18 % à Montréal, ce sont 18 % de mandats de courtage supplémentaires. Ce chiffre ne dit rien — ni dans un sens ni dans l'autre — des propriétés dont les propriétaires n'ont signé aucun mandat. Elles ne sont ni au numérateur, ni au dénominateur. Elles ne sont nulle part.
C'est vrai des deux côtés de la mesure. Le recul de 13 % des ventes montréalaises est un recul des ventes inscrites. La hausse de 6 % des ventes à Québec est une hausse des ventes inscrites. Aucun des deux chiffres ne permet de dire ce qu'a fait, le même mois, la part du marché qui ne passe pas par là.
Ce que le service encadré apporte, dans ce marché-ci précisément
Il faut le dire clairement, parce que la conclusion inverse serait paresseuse. Dans un marché où l'inventaire affiché monte de 18 % et où une copropriété met 62 jours à trouver preneur, l'exposition compte davantage qu'en période de surenchère. Un mandat de courtage met la propriété devant l'ensemble des utilisateurs de Centris ; il place aussi la transaction dans un cadre professionnel encadré par l'OACIQ, avec les vérifications, les formulaires de déclaration et les obligations qui l'accompagnent. Quand la demande se raréfie, la largeur de l'audience n'est pas un détail.
La contrepartie du hors-marché est la symétrie exacte de cela : une audience plus étroite, choisie, et une recherche qui doit être organisée pour aboutir. C'est un arbitrage, pas une supériorité. Un acheteur profite aujourd'hui d'un choix affiché plus large qu'il ne l'a été depuis des années — cela ne lui donne aucune vue supplémentaire sur ce qui ne s'affiche pas. Plutôt le contraire : plus l'inventaire visible grossit, plus le reste devient facile à oublier. Et un vendeur qui envisage la discrétion dans ce marché-ci arbitre contre une exposition qui pèse, en ce moment, plus lourd qu'il y a deux ans.
À surveiller
Le prochain relevé mensuel de l'APCIQ est attendu au début d'octobre, et les données du troisième trimestre à la mi-octobre. Du côté du Registre foncier, la série de juillet a été mise en ligne le 17 août ; celle d'août devrait suivre dans les mêmes délais. C'est le rapprochement de ces deux calendriers, mois après mois, qui rend l'écart mesurable — et c'est le seul moyen public de le suivre.