Qu'est-ce qu'une vente hors marché ?

Hors marché et sans courtier ne sont pas la même chose

Ce sont deux axes indépendants, et les confondre fausse toute lecture des chiffres.

Un titulaire de permis peut présenter un immeuble à un cercle restreint sans aucune inscription publique : la vente est hors marché, et elle se fait avec un courtier. À l'inverse, un vendeur peut inscrire lui-même son immeuble sur une plateforme de vente sans intermédiaire : la vente est sans courtier, et parfaitement affichée.

Les estimations qui circulent portent sur le second axe, jamais sur le premier.

Pourquoi aucun compteur public ne la mesure

Les séries publiques comptent ce qui est passé par un système d'inscription. L'APCIQ relève 27 296 ventes résidentielles au deuxième trimestre de 2026 : ce sont les ventes conclues par l'entremise du système Centris. Une transaction qui n'y a jamais été inscrite ne laisse aucune trace dans cette série.

Personne ne connaît donc la part du hors marché avec précision, et aucune source publique ne la mesure. Les estimations disponibles portent sur les ventes sans courtier — une notion voisine — et varient d'environ vingt à trente-cinq pour cent selon la méthode retenue.

Méfiez-vous de toute page qui annonce un pourcentage de hors marché sans citer sa méthode : sur le hors marché à proprement parler, il n'y a pas de mesure à citer.

Les formes que prend une vente hors marché

De gré à gré, entre deux parties qui se connaissent déjà — le cas le plus ancien et le plus fréquent.

Dans des réseaux privés ou des groupes fermés, où l'immeuble circule auprès d'un nombre restreint de personnes.

Par l'entremise d'un titulaire de permis qui présente le dossier à un cercle choisi, sans inscription publique.

Sur une plateforme à paliers de visibilité, où le bien n'est dévoilé que par étapes : un aperçu sans localisation précise, puis un accès accordé par le vendeur, puis le dossier complet après signature d'une entente de confidentialité.

Ce que ça change pour chaque partie

Pour le vendeur : le contrôle de qui voit quoi, et l'absence de trace publique — pas d'historique d'un bien resté longtemps affiché, pas de baisse de prix visible de tous.

Pour l'acquéreur : moins de concurrence sur un même dossier, mais une contrepartie réelle. Dans une transaction hors marché sans intermédiaire, personne ne défend structurellement vos intérêts ; la charge des vérifications repose entièrement sur vous et vos conseillers.

Pour les deux : un notaire reste obligatoire. La publication du transfert au registre foncier passe par lui, que la transaction ait été affichée ou non.